Medo Emlak; Ailenizin Emlak Müşaviri

Türkiye konut piyasası, son yıllarda hem makroekonomik değişkenlerden hem de yapısal faktörlerden derinlemesine etkilenmektedir. Mevcut veriler ve piyasa dinamikleri, konut talebinin orta ve uzun vadede bir daralma sürecine gireceğine işaret etmektedir. Bu değişimi şekillendiren temel faktörler aşağıda detaylandırılmıştır.

1. Refah Artışı, Zenginleşme: Konut üretiminin büyük kısmı, yıllardır lüks ve üst segment odaklı devam etmiştir. Ancak, ekonomik dalgalanmalar ve buna bağlı olarak tırmanan inşaat maliyetleri, bu segmentteki alıcıları ciddi bir "alım gücü zorluğu" ile karşı karşıya bırakmıştır. Arzın büyük kısmının lüks Segmente odaklanmış olması ve talebin bu fiyat seviyelerini karşılayamaması, piyasada ciddi bir tıkanıklığa yol açmaktadır. Arz ve talep bu durumdan fazla etkilenmektedir.
2. Nüfus Artışında Yavaşlama; Nüfus artışı %0,27 ile Neredeyse Durma Noktasına gelmiştir. İdare Nüfus Artışını çoğaltmaya yönelik tedbirler almaya çalışmaktadır. Uzun vadeli konut talebinin en önemli motoru olan nüfus artışındaki bu yavaşlama, hane halkı oluşum hızını da düşürmektedir. Demografik veriler, önümüzdeki süreçte geleneksel "Nüfus Kaynaklı Konut İhtiyacı" modelinin etkisini kaybedeceğini ortaya koymaktadır.
3. Köyden Şehre Göç. Köydeki Üretimin yeterince desteklenmemesi ve üretimden, aracıların yüksek kazanç sağlaması Köy hayatını olumsuz etkileyerek Şehre göçe zorlamıştır. Tarımdan kopan kitlelerin 'sanayide çalışmak için şehre yığılması' şeklindeki zorunlu göç dalgası sona ermiştir. Bugün yaşanan süreç, 'hayat kalitesi arayışı' ile tersine bir göç (metropollerden çevre illere veya kırsala) ile yer değiştirmiştir. Bu da İstanbul gibi metropollerin üzerindeki 'mekanik' nüfus baskısını azaltırken, konut piyasasındaki talebi 'zorunlu'dan 'tercihsel'e evriltmektedir.
4. Depremler ve Kötü Yapı Stoğu. Ülkemiz Deprem Kuşağındadır. Şehirlerimizin neredeyse tamamı Fay Hatlarında veya çok yakınında bulunmaktadır. Deprem gerçeği ile Konut piyasası artık "Yeniden İnşa" ve "Kentsel Dönüşüm" ekseninde ilerlemektedir:

• Yeniden İnşa. Sık sık meydana gelen Yıkıcı Depremler, Deprem Bölgelerindeki Binaları ve alt yapıları tahrip etmekte ve oturulmaz hale getirmektedir.

Her yıkıcı depremden sonra Kamu kaynakları bu yerleşim alanlarının Yeniden İnşası için seferber edilmektedir. 6 Şubat Maraş depreminde olduğu gibi 500 bin yeni konut yapımına başlanmış ve peyder pey sahiplerine teslimleri devam etmektedir. Kamu eliyle gerçekleştirilen bu devasa yeniden inşa süreci, konut arzını piyasa kuralları dışında, yani 'ihtiyaç odaklı' bir motivasyonla artırmaktadır. Bu durum, deprem bölgesindeki konut arz-talep dengesini piyasa dinamiklerinden kopararak, kiralardaki spekülatif artışların önünü kesen bir 'sosyal dengeleyici' görevi görmektedir.

• Kentsel Dönüşüm Çalışmaları; Şehirlerimizdeki mevcut yapı stoku, Deprem gerçeği bilinmesine rağmen Denetimden uzak Düşük kalite ve standartlarda inşa edilen yapılardan oluşmaktadır.

Kamu idaresi tarafından Riskli yapı stokunun yenilenmesi amacıyla hayata geçirilen teşvikler, şehir merkezlerini birer şantiyeye dönüştürmüştür. Bu süreç, yeni konut arzını artırırken, geçici barınma ihtiyacı nedeniyle kiralık konut talebini tetiklemiştir. Orta vadede bu arz artışı, piyasadaki dengesizlikleri Normalize edecektir.

1. Yabancıya Konut Satışı; Yabancı talebinin kontrolsüzce artması, kısa vadede bir fiyat balonu oluşturmuş ve yerli alıcıyı piyasanın dışına itmiştir. Son dönemde hayata geçirilen düzenlemeler, bu talebi bir 'yatırım aracı' olmaktan çıkarıp daha seçici ve denetimli bir çerçeveye oturtarak, piyasanın kendi vatandaşımıza dönük 'erişilebilirlik' dengesini yeniden kurmaya başlamıştır.
2. Konuta İhtiyacı Olanların Alım Gücü; Alım gücü Düşük Geniş bir kitlenin konuta ihtiyacı devam etse de, mevcut arsa ve inşaat maliyetleri özel sektörün bu Segmente uygun üretim yapmasını engellemektedir. Kamu idaresinin Sosyal Konut Proje hamleleri, talebi karşılama noktasında kritik bir rol oynamaktadır. Bu tür projeler, kiralardaki tavan fiyat artışlarını dizginleyecek ve piyasadaki "arz-talep dengesizliğini" vatandaş lehine yeniden kuracaktır.

Değerlendirme ve Sonuç;

Türkiye konut piyasası "Yüksek Maliyetli ve Lüks Odaklı" üretimden, "İhtiyaç Odaklı ve Sosyal Destekli" üretime geçişin sancıları yaşamaktadır. 2027 yılına giden süreçte, konut yatırımcıları için 'doğru lokasyon' ve 'nitelikli proje' seçiminin önemi, genel piyasa dalgalanmalarından çok daha kritiktir.

Orta ve uzun vadede piyasanın kendi içindeki bu düzeltme süreçleri, Maliyet / Satış konularında daha gerçekçi bir yapıya kavuşmasına yardımcı olacaktır.

Fazil Önal / Emlak Yatırım Danışmanı