Medo Emlak; Ailenizin Emlak Müşaviri

Pandemi sonrası kırsal taşınmazlara talep arttı. Şehirden uzaklaşma isteği ile sosyal medyadaki romantik köy yaşamı görüntüleri birleşince, fiyatlar saha gerçeklerinden koptu.

Bugün sahada aynı sorun üç farklı taşınmaz tipinde görülüyor: Çatısı çökmüş köy evlerine, kadastro yolu olmayan hisseli arsalara ve üzerine konut yapılamayacak mutlak tarım arazilerine, şehir merkezindeki nitelikli konutlarla yarışan fiyatlar isteniyor.

25 yıldır sahada gördüğüm tablo net: Değeri satıcının beklentisi değil, tapunun hukuki durumu, taşınmazın fiziki özellikleri ve gerçekleşmiş satışlar belirler.

Satıcıların Başarılı Bir Satış İçin Dikkat Etmesi Gerekenler  :  

Evlerde Duygusal Değer ile Piyasa Değerini Karıştırmak; Miras yoluyla kalan, yıllardır kullanılmayan Evlerde manevi değer yüksektir. Piyasa şuna bakar: Çatı, temel, taşıyıcı sistem, elektrik-su tesisatı, nem, köy yerleşik alan içinde olup olmadığı, yapı ruhsatı veya köyde yapı izni durumu. Bakımsız 40 yıllık bir evin tadilat maliyeti çoğu zaman yeni yapım maliyetini geçer.

• Çevredeki gösterişli villaları emsal göstermek de hatadır. O yapılar yatırım amaçlı değil, aile bağını sürdürmek için yapılmış, yılın 2 haftası kullanılan yapılardır. Ekonomik ömrünü tamamlamış bir yapıyı bu emsalle milyonluk fiyata çıkarmak piyasa karşılığı değildir.

Arsalarda: Hisseli ve Yolsuz Parseli Müstakil Arsa Gibi Fiyatlamak Arsa tarafındaki en büyük hata budur.

• Hisseli parsel: İfrazı yapılmamış, müstakil tapusu oluşmamış yer müstakil arsa değildir. Satışı zor, inşaat izni belirsizdir.
• Kadastro yolu yok: Tapuda yol görünmüyorsa fiilen yol olması hukuken yol olduğu anlamına gelmez. Yolu olmayan parsele imarı olsa bile ruhsat çıkmaz, resmi elektrik-su bağlantısı yapılamaz.  Komşu parsel sahibi geçişe izin vermez bunlar büyük bir risktir.
• İmar yok: İmar planında konut alanında görünmeyen yere arsa fiyatı istenemez. O yerin değeri tarla veya ham topraktır.

Tarlalarda:  Her Tarlaya Ev Yapılır Sanmak: Bu en tehlikeli yanılgıdır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve 04/04/2026 tarihinde yayımlanan Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik açıktır. Tarım arazileri sınıflandırılmıştır ve koruma altındadır.

• Mutlak ve dikili tarım arazilerine konut izni verilmez. İzin verilebilecek marjinal tarım arazilerinde bile şartlar ağırdır:
• Kadastro yola cepheli olmak, belirli bir büyüklüğün üzerinde olmak, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün uygun görüşünü almak, yapılacak yapının parselin belirli bir oranını aşmaması ve ilgili idarelerin imar değerlendirmesi.
• 5 dönüm al, %5'ine ev yap diye genelleme yapmak yanlıştır, her ilin ve her parselin değerlendirmesi farklıdır.
• Tarlaya arsa fiyatı istenemez.

Alıcıların Başarılı Bir Satın Alma İçin Dikkat Etmesi Gerekenler

Köy Evinde Tadilat Maliyetini Hesaplamamak: Satış fiyatı toplam maliyet değildir. Uygun olmayan mimari, Temel güçlendirme, çatı, izolasyon, fosseptik, ısıtma ve deprem güvenliği kalemleri eklendiğinde, eski evi ayağa kaldırma maliyeti sıfırdan yapmaktan pahalıya gelebilir. Keşif yapılmadan alınan ev zarar yazdırır.

Arsada: Yalnızca Tapuya Bakıp Almak: Tapuda "arsa" yazması yeterli değildir. Bakılması gerekenler: İmar durumu, ada/parsel imar planı, terkler, DOP kesintisi, kadastral yol, eğim, zemin, hissedar sayısı. Bunlar bakılmadan yapılan alım, yıllarca elde kalan likit olmayan bir varlığa dönüşür.

Tarlada: Hukuki İnceleme Yapmadan Almak: Tarlada tapuya ek olarak mutlaka bakılması gerekenler:

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve 04/04/2026 tarihli Uygulama Yönetmeliğinin getirdiği avantaj /dezavantajları bilmenin yanında,

Tapu niteliği: Tarla mı, bağ mı, bahçe mi?   Sulama, DSİ, mera, sit, koruma alanı şerhi var mı? Fiili kullanım ile tapu uyuşuyor mu? Hisseli mi, müstakil mi?  Bunlar incelenmeden "ucuz tarla buldum, ev yaparım" düşüncesi doğrudan sermaye kaybıdır.

KIRSALA YATIRIM NASIL OLMALI NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Ev alacaksanız: Köy yerleşik alan sınırı içinde, yapı ruhsatı alınabilir, elektrik - su sorunu olmayan, ulaşımı net, taşıyıcı sistemi raporlanabilir yapı.

Arsa alacaksanız: Müstakil tapulu, ifrazı yapılmış, kadastro yoluna cepheli, imar planı kesinleşmiş, terkleri yapılmış, likiditesi yüksek parsel.

Tarla alacaksanız: Gerçek üretim hedefi varsa; müstakil, yola cepheli, sulama imkanı olan, toprak analizi uygun, 5403 kapsamında bölünmeye uygun büyüklükte tarla.

Sadece değer artışı hedefi varsa; tarla değil, hukuki durumu net imarlı parsel.

Amaç taşınmaz sahibi olmak değil, gerektiğinde nakde çevrilebilir, hukuken sorunsuz ve sürdürülebilir varlığa sahip olmaktır.

Kırsal piyasada ilan fiyatları “Gerçek Bedel” değeri değildir. Kalıcı kazanç sosyal medya algısından değil; doğru lokasyon, hukuki güvence, teknik uygunluk ve gerçekleşmiş satış verisinden doğar.

Köy Yaşamının Bilinmesi Gereken Yönleri:

Kırsal yaşam, şehirden bakıldığında huzurlu ve doğal görünse de günlük hayatın önemli bir bölümü yoğun emek, sabır ve sorumluluk gerektirir.

Bahçedeki meyveyi dalından toplamak veya tarladan sebze hasat etmek, Ürünleri yetiştirene kadar; sulama, gübreleme, budama, hastalık ve zararlılarla mücadele gibi zahmetli süreçleri vardır.

Süt, yumurta, et ve diğer hayvansal ürünler de düzenli bakım, doğru besleme, temizlik, veteriner hizmetleri ve sürekli takip sayesinde elde edilir.

Büyükbaş, küçükbaş ve kanatlı hayvanlar yılın her günü ilgi ister; tatil, hafta sonu veya resmi tatil kavramı çoğu zaman yoktur.

Tarımsal üretim ise kuraklık, don, dolu, aşırı sıcak, fırtına ve sel gibi tamamen üreticinin kontrolü dışında gelişen hava koşullarından doğrudan etkilenir.

Bunun yanında köy yaşamı, küçük yerleşim yerlerinin kendine özgü sosyal yapısı nedeniyle herkes için uygun olmayabilir; komşuluk ilişkilerinin yoğun olduğu, mahremiyetin daha sınırlı hissedilebildiği ve sosyal yaşamın şehirdeki kadar hareketli olmadığı bir ortam söz konusudur.

Bu nedenlerle köyde yaşama kararı verilirken yalnızca doğal güzellikler ve sakinlik değil, tarım ve hayvancılığın getirdiği fiziksel emek, ekonomik riskler ve yaşam biçiminin gerektirdiği sorumluluklar da gerçekçi bir şekilde değerlendirilmelidir.

Fazil Önal / Medo Emlak / Emlak Uzmanı