Medo Emlak; Ailenizin Emlak Müşaviri

Türkiye ekonomisinin yapısı incelendiğinde, Kronik ekonomik durgunlukların ve sıkılaşma dönemlerinin belirli periyotlarla tekrarlanan döngüsel birer gerçeklik olduğu görülür. Ancak bu döngülerin en belirgin ve değişmez kuralı; her ekonomik durgunluğun eninde sonunda gayrimenkul sektöründe kaçınılmaz bir fiyat düzeltmesi (realizasyon) ile sonuçlanmasıdır.

Durgunluk Döngülerinin Tarihsel Paradigması

Son çeyrek asırlık periyot (2001-2026) incelendiğinde, Türkiye emlak piyasası üç temel aşamadan geçerek bugünkü tablosuna ulaşmıştır:

Mülk Satışıyla Gelen Düzeltme Dönemi (2001): Sert finansal krizlerin hemen ardından paraya ve nakde ulaşamayan reel sektör ile bireyler, yükümlülüklerini karşılamak için ellerindeki gayrimenkul ve varlıkları piyasaya sürmüş; bu durum fiyatlarda doğrudan ve hızlı bir düzeltme getirmiştir.

Malzeme ve Maliyet Esnemesi (2008): Küresel durgunlukların iç piyasaya yansıdığı dönemlerde, talepsizlik sebebiyle inşaat maliyetlerinin ve malzeme fiyatlarının (çimento, demir/çelik) gerilemek zorunda kalması, sektörde maliyet odaklı bir fiyat dengelemesi yapmıştır.

Ucuz Kredi İle Ötelenen Riskler (2013 - 2023): Sosyal ve ekonomik gerilimlerin artmasıyla birlikte uygulanan düşük faizli kredi politikaları, sektörde olması gereken sağlıklı fiyat düzeltmesini uzun yıllar ertelemiştir. Negatif reel faizli krediler üretime değil varlıklara akmış; bu durum emlakta mantık sınırlarını aşan bir fiyat köpüğü oluşturmuştur.

Gecikmiş Düzeltmenin Çalışma Mekanizması

Ekonomi yönetiminin sıkı para politikasına geçmesi ve ucuz kredi musluklarını kapatmasıyla birlikte, yıllardır ötelenen o "büyük düzeltme" mekanizması yeniden devreye girmiştir. "Başkasının parasıyla (ucuz krediyle) iş yapma" döneminin bitmesi, emlak piyasasında şu süreçleri tetiklemektedir:

Finansman Darboğazı ve Varlık Satışı: Banka kredisinden mahrum kalan iş dünyası ve bireyler, operasyonel sürdürülebilirliklerini sağlamak için biriktirdikleri gayrimenkul ve otomotiv gibi varlıkları piyasaya sürmek zorunda kalmaktadır.

Reel Fiyat Erimesi: Malik psikolojisi nedeniyle (TL) etiket fiyatlarında ani düşüşler görülmese de, yüksek enflasyon ve mevduat faizleri karşısında gayrimenkul her ay reel olarak değer kaybetmektedir.

Pazarlık Marjlarının Genişlemesi: Kredinin olmadığı piyasada oyunun kuralını sadece "nakit gücü" olan alıcılar belirlemekte; bu da sahadaki pazarlık marjlarını ve ilan kapatma sürelerini genişleterek fiyatları gerçek değerine çekmektedir.

Sonuç: Sektör İçin Sağlıklı Taban Arayışı

Türkiye’de emlak sektörü ne kadar büyük bir direnç gösterirse göstersin, ekonomi matematiğinin önüne geçememektedir. Durgunluk dönemleri, piyasadaki spekülatif köpüğün temizlendiği, aşırı değerlenmiş mülklerin reel seviyelerine gerilediği ve nakit disiplinine sahip aktörlerin öne çıktığı birer arınma sürecidir.

Geciktirilmiş her düzeltme, sürecin sadece daha uzun ve zamana yayılan bir reel erimeyle geçmesine neden olur. Ancak nihayetinde gayrimenkul piyasası, her durgunluk döngüsünde olduğu gibi reel fiyatların taşları yerine oturtmasıyla yeniden sağlıklı bir canlılık zeminine kavuşacaktır.

Fazil Önal / Medo Emlak